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Immobilier, marche t on sur la tête ?
Localités : France > Île-de-France > Yvelines > Maisons-Laffitte- le prix d'abord
un bien c'est le prix du bien plus « sa mise à notre goût » et là on a des prix qui sont délirants ( selon moi) .
- les produits, ensuite, quand on regarde ce que l'on peut se payer je trouve cela délirant.
Avant tu achetais un bien puis 15 ans plus tard les ruines sont à toi , maintenant tu gagnes du temps , tu achètes les ruines dés le départ ;-)
- le marché
de plus en plus de biens mettent du temps à se vendre, les produits de plus de 6 mois sont de plus en plus légion ..
la hausse a été trop rapide décolérer de la réalité ( inflation , hausse des salaires etc etc ...)
- l'économie
les impôts
crise grecque , espagnole , .. il ne faut pas se faire d'illusion les hausses d'impôts seront importantes après les élections ,de ce fait beaucoup de ménages ne pourront plus payer leurs crédits .
On assiste déjà a une explosion des dossiers de sur endettements
http://www.rmc.fr/editorial/170636/un-million-de-menages-pou...
- l'emploi
le chômage augmente , je rappelle qu'un chômeur est un personne indemnisée , et qu'une personne au rsa n'est pas un chômeur même s'il recherche activement un travail et pointe à pôle emploi .
- autre point la situation des acheteurs
achetez aujourd'hui , demain ce sera plus cher ! C'était le leitmotiv des agences donc certains ont acheter et se sont endetter via des crédits immobiliers mais aussi avec des crédits à la consommation pour l'apport !
Achetant n'importe quoi a n'importe quel prix .
je peux acheter un bien à 200 k? je l'achète , je suis à 33 % d'endettement , j'ai zéro pour la suite et je verrais au fur et à mesure pour les travaux et mon salaire va augmenté ..
c'est la logique qu'ont eu beaucoup d'acheteurs sauf que les salaires ne montent pas et au moindre écueil c'est le surendettement .. De plus en plus on entends des personnes se plaignent qu'ils ne peuvent pas joindre les deux bouts .
J'ai donc pour toutes ses raisons décidé de partir en location, en attendant la baisse .
Alors louer est ce de l'argent perdu ?
On le saura quand on aura acheté
Un exemple si un bien perds 10 000 ? et on reste 10 mois en location pour l'avoir est ce une opération blanche ?
Non !
Car sur ces 10 000 ? vous avez économisé 700 ? de frais de notaire
si vous empruntez cette somme sur 15 ans a 4 % sans assurance , vous avez un cout de crédit de 3832 ? .
en résumé la maison a baissé de
10 000 ? mais vous avez gagné
700 ? de frais de notaire en moins
3832 ? d"intérêt de crédit
soit 4532 ?
si la baisse est de 20 000 ?
1400 ? frais de notaires
8512 ? intérêts
soit 9912 ?
A cela si vous avez du cash vous rajoutez les intérêts gagnés lors d'une précédente vente .
Est ce que cela va baisser ?
On le saura bientôt ..
ceux qui veulent vendre après 6 mois ou 9 mois de visites craqueront
ceux qui ont prêt relais seront obliger de vendre
ceux qui constateront que leur rêve est devenu un cauchemar vendront
on a ici les facteurs de baisse ..
les facteurs de hausse ?
Ceux qui sont pas pressé
les agences
La pierre facteur refuge ?
Vous achetez une maison 200 k?
a quel moment pourrez vous la revendre et être rentable ?
C'est à dire que vous achetez une maison à 192 000 ? plus les frais d'agence
et a cela vous ajoutez les frais de notaires soit la somme de 205440 ? ( nota les frais d'agence ne sont pas soumis au frais de notaires
bref
si vous voulez la revendre sans perdre l'acheteur devra débourser
205440 ? + frais de notaire soit 219820 ? plus les frais d'agence soit 8217,6 ?
soit un total de 228037,6 ?
bref vous devez vendre votre maison 230 k? pour rentrer dans vos frais en supposant que vous n'avez pas d'autres frais ..
Néanmoins il y a des choses que je ne comprends pas ..
les taux montent donc capacité d'achat moindre
les ventes se tassent de plus en plus de bien en vente depuis plus de 6 mois
on a une hausse du chômage et une crise monétaire qui se profile
Et que font certaines agences , au grand dam, d'autres plus raisonnables , elles font des estimations surréalistes ! Voir augmente le prix des nouveaux produits ou ceux des anciens ...
Sachant que la hausse des prix se mesure sur les produits qui se vendent, pas ceux qui restent en stock !
Alors blocage , crash je ne sais pas
Certains prédisent un crash à la fin de l'année ..
vos avis ?
Posté le mardi 2 août 2011 à 18h40, Acheter / Vendre à Maisons-Laffitte
Répondre à Toshiba
Meilleure réponse à cette question
-
Mr Delhez,
A bien relire le pingpong entre vous même et BRBBRB, mise à part l'accusation "très grave" portée à un professionnel, votre dernier message me semble bien agressif à comparer du sien et disproportionné puisque vous l'enjoignez de quitter ce forum alors qu'il vous fait montre de respect dans son précédent post. Quelle intolérance dans vos propos alors que BRBBRB semble ouvrir un débat face auquel vos argument (bien creux) foisonnent de lieus communs : Raréfaction des biens (faux), taux bas (vrai), valeur immobilière sûre (faux), constitution de patrimoine (cela depend du moment), retraite, ne plus jeter des loyers par les fenêtres (certes). on les connait tous.
Un peu lassant d'ailleurs mais après tout efficace, tant que cela marche, la raison n'est elle pas celle du plus fort ?? Et le plus fort c'est celui dont les propos sont savamment relayés dans les média.
Vous vous dites « professionnel » donc, mais si les arguments documentés de BRBBRB vous semblent ridicules que dire des votres alors?? Ou sont vos articles, vos références ? La FNAIM (NDLA :Federation Nationale des Agents Immobiliers-très connue pour son objectivité et sa neutralité)???
Car a part réciter cette leçon comme un bon vendeur pourriez vous argumenter avec des exemples chiffrés a défaut d'être documenté?
S'il suffit de prendre une carte d'agent pour détenir le bâton de vérité alors c'est un peu court....Rappelons ici l'argument choc d'un de vos collègue sur une autre question de BRBBRB "Vendre, est ce le moment ?» voici sa réponse, je cite: "J'ai envie de vous répondre ce que je conseille toujours à mes clients. Si vous avez la chance de pouvoir acheter, faites-le ! En effet, même si cela vous coûte un peu plus cher de rembourser un prêt immobilier que de payer un loyer, au moins vous capitalisez."
Quelle démonstration, quelle puissance dans le raisonnement ! Alors là je m'incline bien bas.
Figurez vous que je suis également consultant- ingénieur d'affaires dans un aautrement dit vendeur, et savez ce que je conseille à tout futur prospect et client qui me consulte ?Qu'il faut m'acheter mes biens et services, étonnant non ?!
Mais reprenons vos arguments je vous cite :
"Je vous propose de spéculer sur le présent en comparant le coût d'un loyer au coût d'un crédit et vous verrez que quoi qu'il arrive quoi qu'il advienne, l'achat sera toujours la meilleure des choses à faire,peu importe la période peu importe le climat !"
JE LE FAIS!!! (avec la magnifique calculette « seloger »): je paye un loyer pour ma maison 1050 ? HC. La même maison, même superficie que moi, est à vendre 400 000 ? (mon voisin immédiat dans un lotissement, toutes les maisons étant les mêmes, l'exemple me semble approprié). Je finance donc 400000 + fdn-sans apport sinon c'est tronqué-+ taxe foncière 800 ?.
Résultat sur 20 ans: loyer 2780,25 ?. Soit avec taxe foncière une mensualité de 2846,91?. Différence 1796 ?. Oui mais la + value alors me direz vous ? Comme le coût de mon crédit sur 20 ans= 237261 ? il faudra que je revende le même bien 637261 ? et j'aurai habité 20 ans gratuitement en somme. Pourquoi pas ?
Comparons :
Allons sur le site http://www.carac.fr/simulation_epargne.php... pour simuler l'epargne (si je peux payer 2846 ? à l'achat alors je peux épargner 1796 ? en location). Au bout de 20 ans je me suis constitué un capital (retraite :o)) de 555 818 ? à 2,5%/an. A rapprocher du loyer qui augmente sur les mêmes proportions et qui m'a coûté 325 534 ? sur le même rythme (2,5% en plus par an). J'ai un solde positif de 210 000 ? environ.
Donc pour faire la même culbute il faudra que je revende ma maison 847 000 ? soit 7770 ? le m² (je suis en province et non à Paris)
Est-ce crédible ? Certainement me direz vous puisqu'il suffit de le dire quand on est professionnel.
J'arrête là .
Pour les autres arguments que les internautes visitent ces deux sites très instructifs et me fassent part de leurs commentaires.
http://www.immobilier-danger.com/La-bulle-immobiliere-offici...
http://www.directgestion.com/sinformer/forum?func=view&catid...
Cdlt
4 votes !
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lundi 29 août 2011 à 20h55
-
Je suis tout à fait de votre avis , c'est complètement suréaliste les prix de vente des biens immobilliers , je ne comprends pas ,les gens qui ont quand même une estimation personnelle , j'ai vendu ma maison il y a quelques années et certaines agences nous l'estimait à des prix délirant , lorsque l'on a un peu de bon sens et d'intelligence on peut évaluer sa maison soit même , cela reflète la mentalité actuelle , faire un maximun de fric sur le dos de l'autre que l'on prend pour un pigeon , mais toutes les bonnes choses ont une fin , perso j'attends ce moment je ne suis pas pressée tout comme vous , la patiente fera que l'on ne se plantera pas.
9 votes !
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mercredi 3 août 2011 à 03h52
-
A propos des banques
Société Générale : objectif 2012 remis en cause par ralentissement économique
Société Générale a remis en cause son objectif de bénéfice net pour 2012, désormais jugé "difficilement réalisable", car elle anticipe un ralentissement économique qui induira de l'attentisme chez les investisseurs et les entreprises, a expliqué mercredi son PDG Frédéric Oudéa.
le reste a lire sur boursorama :
http://www.boursorama.com/infos/actualites/detail_actu_march...
sinon immobilier placement refuge ?
les loyers n'augmentent que trés peu face au prix des biens ...
donc pour que ce soit rentable
-- il faut vendre à un prix supérieur d'achat + frais de notaires + crédit - revenu du aux loyers + l'assurance paiement des loyers + frais de gestion + frais divers ..
On va me traiter de pessimiste mais j'ai des doutes sur la rentabilité actuelle de l'immobilier...
sur le long terme , même pas sûr car on construit de plus en plus donc tôt au tard, enfin dans quelques longues années l'immobilier baissera sauf dans des endroits prestigieux ...
6 votes !
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mercredi 3 août 2011 à 14h10
-
Pas facile votre question, ca fait 3 ans qu'on prédit une baisse sensible pour ne pas dire un krach ...
J'ai toutefois une idée à vous soumettre : Pourquoi ne pas acheter un bien en vue de le louer ? En non meublé, les intérêts du crédit, les travaux, la taxe foncière, les charges de copro, les frais d'agence, etc passent dans les charges et vous pouvez même espérer un déficit foncier. Personnellement, c'est ce que j'ai fait en 2007, j'ai acheté un petit 2 pièces dans le 17ème avec un crédit total que je loue, il s'autofinance (=opération blanche), et surtout, sur Paris, c'est toujours loué, donc pas de risque. A côté pas de frustration de ne pas avoir franchi le pas, c'est un test à petite échelle (après qq travaux, car je voulais un appart béton et surtout respectant totalement les normes en vigueur, vous en connaissez un rayon) Et si l'immobilier stagne voire baisse légèrement ?? Ce ne serait pas dramatique car ce n'est pas moi qui rembourse chaque mois, donc ce n'est pas assimilable à du boursicotage, au final, j'aurai un patrimoine qui m'aura très peu coûté.
En attendant, mon conjoint et moi, on est comme vous, toujours locataires de notre habitation principale ...
1 vote
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vendredi 5 août 2011 à 22h08
-
Réponse qui correspond également à votre question
Bonjour,
Les spéculations c'est bien mais le concret c'est mieux !! :
Le marché Français comptabilise en moyenne 800.000 transactions par an ce sont les chiffres 2006-2007-2008.
En 2009 la crise a frappé la France ce qui a eu pour conséquence de ramener le marché immobilier Français à 550.000 transactions soit 30 % de baisse ce qui est énorme !
Mais n'exagérons rien 550.000 c'est peu mais c'est 550.000 ventes quand même.
Le marché en 2010 est reparti avec 700.000 transactions et pour l'instant d'après les chiffres nous sommes entre 650.000 et 680.000 transactions pour 2011 .
Cela s'explique et c'est très simple : L'immobilier est un besoin de première nécessité au même titre que de s'acheter des vêtements et à manger !
Avoir un toit sur la tête est une obligation ! Les ventes sont obligatoires : dans 75 % des cas elles sont issues : des décès - des divorces- des mutations -De la perte d'emploie ou du surendettement dûs à une modification de ses revenus- Des naissances ( 800.000 en France en 2010 ) .
La vente , achat de loisir,plaisir, touristique etc. . représente uniquement 25 % du marché global.
Le prix du crédit est faible même s'il remonte au dessus des 4,5 %; de nombreuses aides sont pratiquées par l'Etat : prêt à taux 0 etc ...
Dans ces conditions les spéculations de nos chers Notaires et autres organismes ne changeront malheureusement pas le cours de la vie: Le décès est inévitable - le divorce souvent 2/3 Mariage termine par un divorce - La naissance 800.000 l'année dernière,nous passons donc du 2 au 3 Pièces obligatoirement, etc ... - La mutation, déménagement vente rachat obligatoire.
N'oublions pas que seulement 54 % des Français sont propriétaires et devenir propriétaire restera toujours une priorité de vie pour construire sa retraite et son patrimoine
Toutes ces choses qui font que pendant la pire crise de cette décennie" 2009" nous avons eu 550.000 transactions dans notre pays,alors ce que disent les vrais professionnels de l'immobilier est simple :
Allez vous attendre 1 an, 2 ans, 3 ans, ou peut être plus dans l'idée que peut être un jour les prix baisseront et qu'il faut attendre ?? Pendant ce temps là vous allez jeter vos loyers encore par les fenêtres et subir l'inflation locative!!
Je vous propose de spéculer sur le présent en comparant le coût d'un loyer au coût d'un crédit et vous verrez que quoi qu'il arrive quoi qu'il advienne, l'achat sera toujours la meilleure des choses à faire,peu importe la période peu importe le climat !
C'est la vie qui nous le dit et l'immobilier restera toujours et plus que jamais un marché de première nécessité.
Bien cordialement
Thibault DELHEZ
5 votes !
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jeudi 11 août 2011 à 13h21
-
Soyons logique !
Acheter un logement uniquement pour se loger est devenu un investisment à risque....
Pourquoi acheter aux prix les plus haut un bien immobilier....Quand il y a une très forte probabillité qu'il soit dévalué dans un délais très court (quelques mois)....
La logique dit aux acheteurs d'attendre et ils ont bien raison...
Pourquoi acheter un bien 200 000 euros maintenant alors qu'il pourrait valoir 160 000 euros dans quelques mois ou pas, ce n'est pas grave d'attendre quelque mois pour voir quand on peut gagner 40 000 euros, ça vaut le cout d'attendre il me semble...
Les règles de l'investisment nous disent d'acheter au plus bas pour revendre au plus haut et non pas d'acheter au plus haut pour revendre au plus bas, même pour se loger, autant rester en lacation dans ce cas.
8 votes !
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vendredi 12 août 2011 à 12h39
-
Excusez-moi Toshiba mais votre simulation à 10 mois était de toute façon mauvaise dès le départ : même en tendance haussière des prix, l'opération n'est pas rentable.
De plus, qui cherche à revendre son bien 10 mois après ?
(de plus, vous avez oublié les intérêts du prêt à ajouter à votre simulation + frais bancaires)
Il faut faire la simulation sur plusieurs années :
- au début, vous serez déficitaire (5ans environ) ce qui couvrira tous les frais d'origines
- ensuite, en fonction de l'état du marché, vous allez pouvoir espérer faire une +value.
Dans tous les cas, quand vous revendrez votre habitation principale, que ce soit avec +50% ou -50%, vous en rachèterez une qui aura subit le marché de la même façon ... donc pouvez-vous considérer pour autant avoir perdu de l'argent ?
Je dirai même que si le marché descend, vous serez gagnant :
Vous achetez une maison à 300k? et votre rêve était une maison à 500k?.
Le marché s'effondre 5 ans plus tard.
vous revendez votre maison à 100k?. Vous achetez donc la maison de vos rèves avec la même dévaluation soit 166k?.
A l'époque, il vous en aurez couté 200k? de faire l'effort supplémentaire. (chose que vous ne pouviez faire). Après la baisse, il ne vous en coute que 66k? ... êtes vous réellement perdant ? (la maison à 500k? de l'époque vous aura donc couté que 366k?)
Le raisonnement reste simpliste mais sachez que si vous intégrez les autres paramètres (intérêts, notaire), vous verrez que si les prix montent, les frais vont monter sur le 2eme achat et votre opération sera encore plus chère au final
Il faut savoir que l'inflation continue et le coût de l'argent baisse ce qui fait que 300 000? aujourd'hui paraitront moins dans quelques années (tous les prix augmentent -inflation- donc votre perception de l'argent aura changé)
Vous n'avez qu'a regarder un truc tout con :
Quand j'étais gamin, je jouais à la bonne paye ... les maisons individuelles de base se vendaient 1million de Francs, les plus belles maisons étaient quand à elle à 4millions. Lorsque le jeu est sorti, cela correspondait au marché de l'époque. Vous en voyez encore beaucoup des maisons individuelles en zone péri-urbaine à moins de 150 000? ? pensez vous d'ailleurs que ce prix serait un prix raisonnable ?
Ai-je besoin d'aller plus loin
3 votes !
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dimanche 14 août 2011 à 14h12
-
Du tout.
je suis un particulier qui s'est construit ses idées en regardant le marché sur les dernières années et qui me suis documenté sur le sujet.
Maintenant personne ne connaissant l'avenir, j'imagine qu'ici, personne n'aura la vraie réponse à la question
3 votes !
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dimanche 14 août 2011 à 15h55
-
Droit de réponse à BRB suite à son message du 14 Aout 15h30
Bonjour,
Je vous remercie de rester correct dans vos accusations cher BRB, il y a encore des gens intelligents qui réfléchissent par eux meme comme notre Julien B qui a une certaine logique que je comprend.
Ce site est un tchat immobilier ou les pros répondent à des questions de particuliers de manière sérieuse . Ce n'est pas le blog des copains d'avant ou l'on raconte n'importe quoi sur n'importe qui !
Merci de respecter les professionnels
Cordialement
Thibault Delhez
3 votes !
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dimanche 14 août 2011 à 19h01
-
Réponse à Thibault Delhez,
Bonsoir,
Tout d'abord prière de respecter les acheteurs, je comprends que vous vouliez protéger l'avenir de votre profession (période de crise à venir) mais il y a des limites...
Je suis présent sur ce forum de façon très active depuis de nombreux mois, je le connais très bien, de plus j'y entretien d'excellent rapport avec de nombreux professionnel qui comme vous partagent leur avis.
D'ailleurs la plus part d'entre eux (des pros aussi) ne partagent pas du tout votre avis, mais bon ! A chacun le sien ...
D'etranges similitudes m'on porté à croire qu'il s'agissait du même profil, en effet, les redondances et les copier/coller du même texte sur plusieur post des deux profils (acheteur et vendeur qui se complète fort bien, du jamais vu en ce qui me concerne depuis 5 mois de forum) me porte à croire qu'il s'agit de la même personne.
Je laisserait donc à chacun le droit de se faire sont propre avis.
Avec tous mon respect.
12 votes !
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dimanche 14 août 2011 à 20h22
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