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A dur de répondre sur les forums et d'être en tous points précis! Je ne peux que partager votre avis et pour cause! dans le cas contraire vous seriez en mesure de me l'imposer Bien sûr la moins value est due au fait que l'acquéreur devra se retourner sur le vendeur (qui devra réparation) et non vers un un assureur théoriquement plus solvable et sans le "confort " apporté par la DO en cas de problème. Vous auriez pu me reprendre également sur les délais qui sont des ordres de grandeur. Par contre sur les 30 ans j'ai eu le cas et il restait des voies de recours que j'aurais pu (mon entreprise) exercer, mais j'ai préféré prendre les 30 millions (de Francs à l'époque) et en finir au grand dam de l'avocat. Tout ça pour dire que la DO est un véritable progrès mais avec des tarifs dissuasifs pour les particuliers. -- Bien cordialement MichelB

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mercredi 24 septembre 2008

Ne pas confondre indemnisation et responsabilité. Si un mur s'écroule et blesse un tiers vous êtes responsable si vous êtes propriétaire, que le mur est 100 ans ou huit jours. La dommage ouvrage (DO) est prévue pour réparer rapidement un désordre relevant de la garantie décennale. Vous n'avez plus à vous occuper des batailles d'experts et d'assureurs qui s'en suivront pour la répartition des responsabilités.Pour avoir connu le système avant DO et après, le temps de réparation d'un désordre est de l'ordre de 1 à 5 voire de 1 à 30 et plus. Entendez que la réparation se fera dans dans le délai d'un an au lieu de cinq dans le système préexistant et parfois même 30 ans et au delà. (Bien qu'il était parfois possible de faire plus vite à vos frais avancés). La DO permet également de poursuivre les travaux en cas de défaillance de l'entrepreneur initial. Pour le reste et comme il vous a été précisé vous avez parfaitement compris: La DO est obligatoire mais pour les particuliers qui entreprennent des travaux pour leur compte l'absence de souscription n'est pas sanctionnée. Puisque vous êtes sûr de ne pas vendre dans les dix ans cette garantie n'est pas indispensable, mais en cas de désordres ça sera plus long et compliqué. Si vous vendez dans les 10 ans c'est un risque de moins value. -- Cordialement MichelB

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mercredi 24 septembre 2008

Comment puis-je être responsable envers moi-même ????? Si je ne m'assure pas, quels sont donc, concrètement, les risques. Merci Mistral

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mercredi 24 septembre 2008

OK. Merci. Mais n'étant pas un spécialiste du droit, je ne suis pas sûr d'avoir tout compris. Je résume : Je suis tenu de souscrire une assurance dommages ouvrages, mais pas la décennale ? En cas de non souscription de cette assurance dommages ouvrage, construisant pour moi même (et je précise : sans intention de vendre ce bien même dans 10 ans), je ne cours pas de risques sur le plan pénal, mais seulement civil. Je suis responsable envers le bénéficiaire de la garantie. C'est pas moi le bénéficiaire ? C'est là que je ne comprends pas bien. Je vous ai prévenu : le droit et moi !!! .... Une pitchoun précision me serait utile. Bonne journée Mistral

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mercredi 24 septembre 2008

Ci dessous extrait d'un mmoire que j'avais rédigé, bonne lecture ! Assurances obligatoires 1) Dommages Ouvrages 2870 Liste des assujettis Sont en conséquence tenus de souscrire l'assurance de dommages, ou encore la police dommages ouvrage : le propriétaire de l'ouvrage, que celui-ci soit un particulier ou une société de construction (concernant les sociétés de construction, voir notamment Rép. min. à QE, JOANQ 21 janv. 1980, p. 190) ; un arrêt de la Cour d'appel d'Amiens, éminemment critiquable, affirme que l'entrepreneur/vendeur/castor, propriétaire de l'ouvrage n'est pas tenu de souscrire l'assurance dommages ouvrage ! ... (CA Amiens, 1re ch., 4 juin 1996, Epoux Rohart c/ Epoux Vieville, Gaz. Pal. 1997, 1, som., p. 147). Cette décision cumule un certain nombre d'erreurs qu'il n'y a pas lieu d'énumérer ici (voir à cet égard commentaire critique de Leguay G., RD imm. 1997, p. 259). le mandataire du propriétaire de l'ouvrage, comme par exemple le maître d'ouvrage délégué, le syndic de copropriété pour les travaux de bâtiment sur les parties communes (CA Paris, 25 mars 1988, RGAT 1988, p. 343 ; Rép. min. à QE, JOANQ 18 août 1980, p. 3485), l'administrateur de biens pour les mêmes causes (Caston A., L'administrateur de biens et la nouvelle assurance construction, AJPI 1979, p. 15) ; le promoteur immobilier au sens de l'article 1831-1 du code civil, c'est-à-dire la personne qui s'oblige envers le maître de l'ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d'ouvrage, à la réalisation d'un programme de construction d'un ou de plusieurs édifices, ainsi qu'à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet ; le vendeur de l'ouvrage : on pourrait considérer a priori cette précision comme superflue, puisque par hypothèse, le vendeur est nécessairement propriétaire et que, par conséquent, l'obligation d'assurance s'impose déjà à lui en cette dernière qualité, mais de fait, la précision est nécessaire au regard de la technique de la vente d'immeubles à construire, et plus précisément de la vente en l'état futur d'achèvement, impliquant un transfert de propriété à l'acquéreur de l'ouvrage, au fur et à mesure de l'édification de celui-ci ; bien évidemment, l'obligation s'impose non seulement au vendeur d'immeuble en l'état futur d'achèvement, mais également au vendeur de l'immeuble achevé, qui doit avoir souscrit le contrat d'assurance dès avant l'ouverture du chantier, en sa qualité de propriétaire de l'ouvrage, ce qui implique que c'est seulement sur le premier vendeur que pèse l'obligation d'assurance ; l'Etat lorsqu'il construit pour le compte d'autrui (C. assur., art. L 243-1 non modifié sur ce point par L. no 89-1014, 31 déc. 1989, art. 47, JO 3 janv. 1990 ; contra Lambert-Faivre Y., Risques et assurances des entreprises, Dalloz, 1991, 3e éd.). 2) Garantie décennale : 2956 Personnes assujetties à l'obligation d'assurance L'article L 241-1 du code des assurances énonce que : « Toute personne physique ou morale, dont la responsabilité peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil à propos de travaux de bâtiment, doit être couverte par une assurance ». On doit lire « toute personne dont la responsabilité peut être engagée sur le fondement soit de l'article 1792, soit de l'article 1792-2 du code civil, doit être couverte par une assurance couvrant cette responsabilité ». En effet, ce sont les seules dispositions de la loi qui gouvernent le domaine de la garantie décennale, les articles « suivants » l'article 1792 du code civil définissent la notion de constructeur au sens de la loi (C. civ., art. 1792-1), ou réglementent la garantie biennale de bon fonctionnement des éléments d'équipement dissociables du bâtiment (C. civ., art. 1792-3), ou enfin réglementent la garantie de parfait achèvement (C. civ., art. 1792-3), ces dernières garanties, quoique d'ordre public, ne ressortissant pas au domaine de l'assurance obligatoire, en particulier à celui de l'assurance de responsabilité décennale. Les personnes concernées sont celles que la loi (C. civ., art. 1792-1) répute constructeurs d'une part, ainsi que celles qui sont tenues à la responsabilité décennale en vertu d'autres dispositions de la loi no 78-12 du 4 janvier 1978, JO 5 janvier, ou de certains textes antérieurs mis en harmonie par ladite loi avec celle-ci. On rappellera schématiquement qu'il s'agit : des locateurs d'ouvrage traditionnels (C. civ., art. 1792-1) ; du vendeur après achèvement d'un ouvrage qu'il a construit ou fait construire (C. civ., art. 1792-1) ; du vendeur d'immeuble à construire (L. no 78-12, 4 janv. 1978, art. 4 ; C. civ., art. 1646-1) ; du mandataire accomplissant une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage (C. civ., art. 1792-1) ; du contrôleur technique (L. no 78-12, 4 janv. 1978, art. 9) ; du promoteur immobilier au sens de l'article 1831-1 du code civil (L. no 78-12, 4 janv. 1978, art. 5 ; C. assur., art. L 241-2) ; du constructeur de maisons individuelles (L. no 78-12, 4 janv. 1978, art. 6) ; du fabricant d'EPERS (C. civ., art. 1792-4). 2957 Constructeurs au sens de l'article 1792-1 du code civil a) Personnes liées au maître d'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage Il s'agit, aux termes de l'article 1792-1 du code civil, des architectes, entrepreneurs, techniciens et plus généralement des personnes liées au maître d'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage. De la sorte, les entrepreneurs sous-traitants n'encourent pas de responsabilité décennale et sont donc dispensés de l'obligation d'assurance. En effet, ils sont liés par un contrat de louage d'ouvrage, non au maître d'ouvrage, mais à l'entrepreneur principal (voir Cass. 3e civ., 20 juin 1989, no 88-10.939, RGAT 1989, p. 868, note J. Bigot). Il faut ici rappeler que l'Assemblée plénière de la Cour de cassation a rejeté la théorie des groupes de contrats et décidé que l'action du maître d'ouvrage contre le sous-traitant est de nature non pas contractuelle, mais délictuelle (Cass. ass. plén., 12 juill. 1991, no 90-13.602, RGAT 1991, p. 891, note J. Kullmann ; voir Karila J.-P., L'action directe du maître de l'ouvrage à l'encontre du sous-traitant est nécessairement de nature délictuelle (Assemblée plénière du 12 juillet 1991), Gaz. Pal. 1992, 1, doct., p. 75). De fait, au gré des circonstances, les entrepreneurs sont soit liés par un contrat de louage d'ouvrage avec le maître d'ouvrage, soit avec un locateur d'ouvrage, donc dans ce dernier cas par un contrat de sous-traitance. C'est en raison de cette situation que les polices d'assurance du marché stipulent pour un même assuré une couverture d'assurance décennale dans le premier cas d'intervention, et une couverture d'assurance analogue dans le second. Dans cette dernière hypothèse et dès lors qu'il s'agit d'une assurance non obligatoire, les clauses limitatives de responsabilité, comme la franchise, sont licites et opposables aux tiers. b) Vendeur après achèvement Il s'agit, aux termes de l'article 1792-1, 2o, du code civil, de « toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ». Cela concerne aussi bien l'entrepreneur promoteur, qui vend après achèvement un immeuble qu'il a construit ou fait construire, que le particulier qui vend sa propre habitation, qu'il a fait construire ou qu'il a construit lui-même. La Cour de cassation a été amenée, récemment, à rappeler cette évidence en cassant un arrêt d'une cour d'appel qui, pour rejeter l'action en garantie décennale de l'acquéreur à l'encontre du vendeur d'un pavillon, qui avait fait procéder, avant la vente, à l'agrandissement de celui-ci, avait énoncé que ledit vendeur n'avait pas vendu son pavillon immédiatement après les travaux qu'il avait fait exécuter « pour son compte personnel », mais plus de deux ans après, laissant ainsi à penser que seul le vendeur d'immeuble à construire ou le professionnel qui a fait construire pour vendre immédiatement après, un bien immobilier, serait concerné par l'article 1792-1 du code civil (Cass. 3e civ., 12 mars 1997, no 95-12.727, Bull. civ. III, no 61, AJPI 1997, p. 864, note J.-P. Karila). La solution est identique lorsque le particulier effectue lui-même les travaux de rénovation et d'agrandissement d'une maison avant de vendre celle-ci (Cass. 3e civ., 14 janv. 1998, no 95-19.916, Bull. civ. III, no 11). Par arrêt du 2 février, la Cour de cassation confirme le principe en cassant un arrêt d'une cour d'appel, pour violation de l'article 1792-1 du code civil pour n'avoir pas recherché si le particulier, qui vend son pavillon, après avoir fait effectuer des travaux d'agrandissement pour son compte personnel, n'est pas responsable en qualité de constructeur de l'ouvrage (Cass. 3e civ., 2 févr. 1999, no 97-11.197). Le castor est incontestablement un constructeur au sens de l'article 1792-1 du code civil, lorsqu'il vend après achèvement un ouvrage qu'il a construit (CA Chambéry, 4 mars 1997, JCP éd. G 1997, IV, no 24495, RD imm. 1998, p. 97). La solution s'applique aussi à l'évidence au marchand de biens qui vend un immeuble après rénovation (Cass. 3e civ., 17 déc. 1996, no 95-14.300, RD imm. 1997, p. 240), comme au lotisseur qui vend après achèvement les voies et réseaux divers (VRD), qui constituent des ouvrages au sens de l'article 1792 du code civil, même s'ils ne sont pas rattachés à un bâtiment, ou encore qu'ils n'aient pas été, au moment de leur construction, intégrés à des projets de construction de bâtiment précis (Cass. 3e civ., 17 déc. 1997, no 96-12.209, Resp. civ. et assur. 1998, comm., no 120). La solution s'applique également à une personne publique qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a fait construire (CE, 22 juin 2001, no 203340, SARL Constructions Mécaniques du Bas Poitou, Rev. Lamy dr. aff. 2001, no 42, no 2685, BJCP 2001, no 18, p. 402, concl. C. Bergeal, RD imm. 2002, p. 97, obs. F. Moderne). Le vendeur après achèvement d'un bâtiment est incontestablement soumis à l'obligation d'assurance décennale, compte tenu de la généralité des termes de l'article L 241-1 du code des assurances, mais on observera que lorsqu'il s'agira d'un particulier qui a construit ou fait construire un logement pour l'occuper lui-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, les sanctions pénales édictées par l'article L 243-3, alinéa 1, du code des assurances, ne lui sont pas applicables (voir no 2844) . En revanche, viole l'article 1792-1 du code civil, la cour d'appel qui pour accueillir la demande en réparation des désordres, introduite par l'acquéreur d'une maison d'habitation, en cours d'achèvement, retient que la vente d'un immeuble non achevé est une vente en l'état, assimilable à celle d'un immeuble achevé, et ne constitue nullement une vente d'immeuble à construire (Cass. 3e civ., 9 juin 1999, no 97-19.257, JCP éd. G 1999, IV, no 2437). c) Mandataire L'article 1792-1, 3o, du code civil énonce qu'est un constructeur au sens de la loi « toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage ». Un tel texte ne concerne pas, comme on pourrait le penser, le promoteur immobilier au sens étroit du terme, celui de l'article 1831-1 du code civil, puisque celui-ci est, par ailleurs, tenu à la responsabilité décennale par l'effet de l'article 5 de la loi no 78-12 du 4 janvier 1978, JO 5 janvier (voir no 2958) . Ce texte concernerait différents prestataires, promoteurs ou assimilés, lorsque le contrat de promotion immobilière n'est pas obligatoire, à la double condition qu'ils agissent comme mandataires du propriétaire de l'ouvrage, et qu'ils accomplissent une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage. Ce texte pourrait également concerner le maître d'ouvrage délégué, qui assurerait de fait une mission de maîtrise d'ouvre, ou encore des sociétés d'économie mixte dans le cadre de l'exécution d'un contrat de conduite d'opération les liant à une collectivité locale et dans la mesure, bien évidemment, où la conduite d'opération concernée impliquerait la participation de la société d'économie mixte à la coordination technique des travaux ou encore à leur surveillance technique. 3) Sanctions 2844 Sanction pénale a) Principe L'article L 243-3 du code des assurances prévoit que le défaut de souscription d'une assurance prévue par les articles L 241-1 et L 242-1 dudit code est sanctionné par une peine d'emprisonnement de six mois et par une amende de 75 000 euros, ou par l'une de ces deux peines seulement. On mesure ainsi l'un des inconvénients de l'absence de définition de la notion de travaux de bâtiment et le danger que la conception extensive qu'en a la Cour de cassation « techniques de travaux de bâtiment » représente théoriquement pour tous ceux qui n'ont pas pris d'assurance car ils pensaient ne pas être soumis à l'obligation légale (travaux de génie civil, etc.). On rappellera que l'infraction consiste en un délit instantané consommé par le défaut de souscription de l'assurance prescrite, au moment où celle-ci doit l'être selon la loi, c'est-à-dire au moment de l'ouverture du chantier (Cass. crim., 9 déc. 1992, no 92-80.540, RGAT 1993, p. 668, note E. Fortis). Un syndic de copropriété, auquel un copropriétaire faisait grief de ne pas avoir pris d'assurance de dommages à l'ouvrage, a ainsi été renvoyé devant le tribunal correctionnel (CA Paris, 2e ch., 25 mars 1988, RGAT 1988, p. 520, note J. Bigot ; et le rejet du pourvoi formé contre cette décision par Cass. crim., 22 mai 1989, no 88-83.604, RGAT 1989, p. 603, arrêt daté par erreur du 30 mars), mais il a été relaxé par celui-ci (T. corr. Paris, 25 avr. 1990, RD imm. 1990, p. 392, obs. Ph. Dubois), car le syndic n'est pas « le mandataire des copropriétaires pris individuellement », ni bien évidemment le propriétaire de l'ouvrage, le Tribunal correctionnel de Marseille ayant jugé (T corr. Marseille, 13 déc. 1999, inédit) que le syndic « ne peut avoir la qualité de mandataire ou de propriétaire et ne peut être reconnu pénalement responsable » de la non souscription de l'assurance dommages ouvrage (Voir, Steimer B. et Vidal-Narquet A., Le syndic et l'assurance dommages ouvrage, JCP éd. N 2000, p. 1548). b) Exception L'article L 243-3 du code des assurances précise que ces sanctions ne s'appliquent pas à la « personne physique » « construisant » « un logement » « pour l'occuper elle-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint ». Il faut ici souligner que l'obligation d'assurance pèse effectivement sur cette personne, seule l'infraction pénale étant écartée. 2845 Sanction civile Le fait de ne pas avoir pris l'assurance imposée par la loi peut être sanctionné non seulement pénalement, mais aussi civilement. Pour un constructeur de maisons individuelles, voir Cass. crim., 15 janv. 1991, no 90-81.420, RGAT 1991, p. 390, note A. d'Hauteville. Pour un entrepreneur, voir Cass. crim., 30 oct. 2000, no 99-87.113, RGDA 2001, p. 84, note H. Périnet-Marquet ; pour un promoteur, voir Cass. crim., 11 juin 1985, no 84-93.481, JCP éd. G 1998, II, no 21044, note J. Bigot. Ces sanctions consistent notamment en une responsabilité civile envers le bénéficiaire de la garantie, qui entraîne l'obligation de réparer le préjudice subi par celui-ci. Pour l'acquéreur de l'ouvrage, la sanction de l'absence d'assurance de dommages à l'ouvrage n'est certainement pas la nullité du contrat de vente. En revanche, la responsabilité civile de celui qui aurait dû prendre l'assurance peut être engagée si les recours de l'acquéreur contre les responsables des désordres décennaux restent vains.

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