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Vous pouvez faire une demande en renouvellement, bien que votre bail ne l'indique pas, c'est une disposition d'ordre public. A défaut de renouvellement, votre bail se prolonge selon les les dispositions, cependant au terme du délai de 12 ans à compter de votre dernier bail renouvelé, vous sortez de la règle du plafonnement des loyers. Vous trouverez ci-dessous l'extrait d'un mémoire que j'avais rédigé en 2001 B) La demande en renouvellement de bail Le législateur, par l'art. L. 145-10 (Code du commerce) a prévu une méthode pour provoquer le choix du bailleur lorsque celui-ci ne s'est pas manifesté en temps utile avant l'échéance du bail, en donnant au preneur la faculté de former une demande en renouvellement. Cette demande n'entraîne pas automatiquement le renouvellement, mais donne simplement au bailleur un délai afin d'exercer son option, soit en renouvelant le bail soit en refusant le renouvellement. 1-1 Le moment de la demande, délai de réponse A défaut de congé, la demande doit être faite dans les six mois précédant l'expiration du bail, ou à tout moment après l'expiration du bail au cours de la tacite reconduction. Une demande faite avant cette date sera inopposable au bailleur et par conséquent ne fait pas courir le délai de réponse (Civ. 3ème, 11 février 1987, J.C.P. 1987. IV., 128). Le bailleur dispose d'un délai de trois mois pour notifier sa réponse au preneur. Son silence vaut accord tacite sur le principe de renouvellement, laissant au bailleur la possibilité de discussion du loyer même si le locataire dans sa demande en renouvellement en a indiqué le prix qu'il désirait se voir fixer. 1-2 La forme et le contenu de la demande La demande en renouvellement doit être faite que par le propriétaire du fonds. Elle ne peut donc pas émaner du locataire gérant par exemple. Elle doit être faite au bailleur qui peut être le cas échéant le locataire principal et non le propriétaire des locaux, ou à son gérant où à l'un des copropriétaires qui vaut à l'égard de tous, sauf stipulations contraires. L'art. L. 145-10 dispose que la demande doit être signifiée par acte extra-judiciaire, toute autre forme telle la lettre recommandée avec avis de réception la rendrait nulle et privée de toute effet (Civ. 3ème, 11 février 1987, J.C.P. 1987. IV., p. 128). Selon le même article la demande à peine de nullité doit reproduire les termes de son 4ème alinéa relatif au délai et à la forme dans lequel le bailleur doit répondre, et les effets de son silence. L'absence de reproduction de ces termes entraînera la nullité de la demande que si le bailleur subit un grief de ce fait.(art. 114 du N.C.P.C.) Dans sa demande le preneur devra clairement exprimer sur quels locaux porte la demande et quels sont les baux à renouveler. Il peut indiquer le prix qu'il veut voir fixer au renouvellement, mais le silence du bailleur dans le délai qui lui est imparti ne vaut acceptation que sur le principe du renouvellement et non sur le prix qui pourra être discuté ultérieurement en application du 1er alinéa de l'article L. 145-10. 1-3 Point de départ du nouveau bail Le point de départ du nouveau bail interviendra différemment selon la date à laquelle la demande en renouvellement a été formulée soit : - Lorsque la demande est effectuée à n'importe quel moment au cours des six mois précédant l'expiration du bail, elle provoque le renouvellement du bail à sa date contractuelle. - Lorsque la demande est effectuée après le terme du bail et donc à l'issue de neuf années, elle ne prend effet qu'au terme d'usage qui suivra cette demande. (généralement de trois mois).

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vendredi 14 mars 2008