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Décote lors de la vente d'un appartement occupé?
Localités : France > Île-de-France > Paris > Paris 7èmePosté le mardi 21 février 2012 à 11h44, Vendre son logement à Paris 7ème
Répondre à Sylvie Fornara
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hegma
He bien, c'est pas forcément une décote ! Si le loyer annuel hors charges dépasse les 8%, vous pouvez même lui donner un bon prix.
Pour un appartement vendu 100Ke FAI, le prix de revient acte en main est de 110K€, avec un crédit environ de 4,5% sur 20 ans, l'annuité est de 7,2K€. A quoi s'ajoute en général des charges entre 1 et 2K€/an.
=> coût réel entre 8 et 9 Ke /an
Donc si le loyer hors charge rapporte environ 8%, l'appartement s'auto-finance ... et c'est une très bonne affaire. (Ensuite, selon la situation de l'investisseur, il y a plus ou moins d'imposition et ça devient non généralisable.)
Donc selon le loyer, votre appartement n'a aucune raison d'être dévalorisé.
Par contre, à l'inverse si le loyer est faible (<6%) alors ça implique un effort de financement important de l'investisseur.. et ça se traduit à la négociation par une pression sur le prix d'autant plus forte que le loyer est faible.
Dans une telle situation, mieux vaut patienter jusqu'à libération du logement pour le vendre nu.
Si vous ne pouvez pas patienter, alors établissez un prix acte-en-main pour une rentabilité brute supérieure à 5%.. c'est un minimum pour un investissement
=> prenez le loyer hors charge * 12 * 20 / 1.1 .. et aussi faible que cela puisse vous paraitre, c'est sa valeur sur le marché de l'investissement locatif.
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mardi 21 février 2012 à 12h27
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Fredo
Autre chose : selon si le bail est régie par la loi du 1er septembre 1948 ou pas alors la décote sera plus ou moins importante.
Un dossier assez complet est disponible à l'adresse suivante si vous voulez plus de détails :
http://www.notaires.fr/notaires/media/document/1243/121...
Bonne lecture !
4 votes !
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mardi 21 février 2012 à 14h36
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Hors bail 1948, la décote PEUT aller jusqu'à 30%.
Ca veut dire qu'elle peut être bien moindre.
Sur le principe il y a décote puisque vous achetez un bien dont vous ne pouvez disposer, notamment en raison d'un contrat (le bail) dont vous n'avez pas choisi les termes mais que vous devez tout de même honorer jusqu'à son terme.
Comme dit plus haut cela peut être franchement intéressant (quoique le 8% de rendement sur les prix actuels cela demande à être vu et ne correspondrait somme toute qu'à un rendement incluant une légitime prime de risque notamment d'impayé) ou ne véritable plaie comme les baux 1948 : locataires sur-protégés, charges récupérables réduites, loyers suivant l'IRL (ou l'icc avant ou que sais je) depuis des décennies ...
Le dossier indiqué plus haut est particulièrement intéressant.
Cordialement,
25 votes !
Lien direct
mardi 21 février 2012 à 22h09
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